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黄亮生:开发商如何避免资源浪费
加入时间:2017-08-05    来源:赢商网西北站    作者:时博

专访|黄亮生:开发商如何避免资源浪费打造创新型文旅商业

  核心提示:过去的30多年里,黄总足迹遍布中国约650个城市,实地调研、策划的实战业绩经验涉及100多个城市,实地操盘商场项目25个;业绩斐然!
  
  一带一路,使得中外文化、经济贸易得到了很好的交流机会。如今,不少国外的商业地产开发商、运营机构等都来到了中国,其中不乏“身经百战”“实战厮杀”的商业将领。新加坡超群管理顾问有限公司创始人兼首席执行官(CEO)黄亮生便是其中的一位。
  
  过去的30多年里,黄总足迹遍布中国约650个城市,实地调研、策划的实战业绩经验涉及100多个城市,实地操盘商场项目25个;商场老将,业绩斐然!
  
  面对中国商业目前粗放暴增式的发展困境,这位新加坡人脸上显露出华人商业地产行业中很焦灼的责任感。虽然是高端住宅物管出身,但骨子里的商业“DNA”更为凸显!
  
  他曾为嘉德置地和雅诗阁集团的高级副总裁(东南亚最大的开发商),监管凯德(专题阅读)置地零售地产业务,也是雅诗阁集团(现今国际最大的服务式公寓开发商与运营商)管理团队的创始人之一;他也是麦肯锡公司零售商业地产的全球高级顾问,是超群管理顾问有限公司创始人兼首席执行官(CEO)。近日,赢商网采访到这位身兼数职的商业老将,针对目前国内商业地产发展存在的一些问题进行独家专访。

  以下是专访的整理内容:
  
  Q:作为一名资深成功的商业地产操盘手,您有哪些经历可以与我们中国商业地产人分享?
  
  A:我的角色转换比较多,做过的项目有几十个,可以说跨国、跨城市的项目开发经验比较丰富。我是做高端物业管理出身,从1985年起在中国和亚洲多个城市率先引领及管理了众多零售综合性项目和购物中心,做的第一个项目是东南亚最大的综合体——新加坡滨海广场;后来又加入了一个专业做酒店式公寓和ShoppingMall的上市公司——亮阁集团,在1992年—1993年的时候,在凯德置地监管零售地产业务。在新加坡凯德置地就职时,所操作的项目是新加坡业绩最好的,取得了当时新加坡零售地产中最好的净收益,也正因如此,在2001年这些项目成为了东南亚第一批被转到新加坡房地产投资信托基金的购物中心。
  
  从凯德出来后我就成立了新加坡超群管理顾问有限公司——SRE,角色上转换到管理开发顾问和资产管理的角色,同SRE的董事们(及团队)规划及操作过的零售和综合性项目遍及中国80多个城市,累计面积超过1000多万平方米。
  
  我们不是做一个制作项目的业绩的公司,SRE要做的是“全球的第一物业”。我比较喜欢挑战、做事情的心态也好,别人不愿意做的事情,我都会积极乐意去做。例如:做新加坡第一个美食城、引进新加坡第一家国际托儿所,做了购物中心里第一个汽车保洁设施,只要能提升商场客流,我都会去做。曾在1995年带领开发商开发了中国最早的购物中心,在1998年打造了台湾第一个购物中心,并打造了天津、南宁以及青岛的首个购物中心,获得了很大的成功。还有一批著名的成功项目包括:上海来福士广场、浦东嘉里中心以及国际领先的西蒙物业(美国)和摩根士丹利在中国的选址及开发顾问的项目。期间,做了亚洲第一个宽带网互联网平台。从这些项目中,我发现了商业地产行业的痛点——需要拥抱科技,SRE应运而生!
  
  Q:能为我们简单介绍下SRE涉及的业务板块及运营状况吗?
  
  A:SRE是开发资产管理顾问公司,由于我们之前做过综合体,有过开发顾问的背景,曾做过几十个成功上市项目的产品,从而已形成了一套标准的系统和流程,SRE应运而生,是配合开发商整合资源、资产管理,并做一些退出机制。
  
  中国商业地产的开发方面,房地产固化思维比较严重,SRE的诞生盘活了很多不良资产。在团队方面,我们先是培养人才,然后就是跨国家的合作,成立核心团队,为行业服务的企业文化,原创并沿袭了凯德核心的”DNA”。秉承对客户的承诺,做资产管理工作呈现出很多的第一,例如:做了天津、武汉、青岛的第一个shoppingMall,做了台湾的第一个购物中心,并引进很多新品牌;同时,从项目的基础调研到退出机制,进行策划、招商、运营工作,盘活有问题的不良资产,实现物业价值增值。
  
  Q:以您丰富的跨国际、跨城市、跨项目思维和经验,您如何看待国内的商业市场环境,是否存在泡沫风险?
  
  A:目前,中国地产市场土拍较多,短时间里涌现了太多的酒店、商场、住宅、商场综合体等;例如:沈阳有50-60个综合体;成都约有100个;从大数据来看,短期商业数量不多,但由于短时间过于集中,这就造成了中国商业爆发式增长,形成高库存。
  
  另一方面,目前市场综合体较多,商住、酒店、写字楼混合使用,购物中心等商场就会出现很大的问题,未来在建设方面如果也会停下来,可能会造成租金下降等态势。市场便会出现收购物业,盘活不良资产,或项目改造等商机。这也是资产管理企业的机会,也是行业要去关注的。
  
  Q:您怎样理解“所有的创新都应该回归到商业本质做好服务”这句话?
  
  A:创新有很多,例如:科技创新、设计创新、营销创新等,但最终还是要回归到服务:我们要为商家服务、为消费者服务,只有商家赚钱消费者满意,项目的运营才算成功。
  
  而科技、设计等只是一种服务方式,目的是为了增强消费者的购物环境和消费体验感,因为只有消费者对项目认可,才能形成口碑效应。正如SRE在业界形成的口碑一样,在零售界口碑都是公认的!
  
  服务是什么,是坚持以客户第一的理念:帮商家、项目解决他们最想要解决的问题。因此,服务才是核心,其他的创新形式只是辅助。
  
  Q:近几年,国内商业地产库存较大,在“一带一路”下,文旅商业地产正迎来风口,不少地产商疯涌文旅商业地产开发的市场,但中国商业地产开发商的房地产思维固化,市场上难以形成有特色的文旅商业,您对中国的商业地产商有何建议?
  
  A:文旅商业地产是一个新兴的产品,就着一带一路的战略契机,文旅商业将迎来更大的机遇。在开发方面,如果是投资人,首先需要一个盈利模式,保证项目上的财务可行性,财务的成本、风险的可控性,项目的可招性等。如果是持有人,尽量把基础工作做好,减少重新改造的可能性。大决策要全面!拿地、方案规划、设计要确保合理,包括层高、结构、电梯、楼梯等基础,都要提前定型细化,这样才能确保未来三四年才能盈利。
  
  不能单纯重复一样的概念,如农家乐、观光、景观等做的再好,游客拍照后却留不住是不可行的。一般的文旅小镇等项目都不是在在繁华的地方,大部分的目标客群都是在做末来的,开始人气不一定很旺,而在运营的时候要注意有没有第三圈(超过30分钟,国内国际游客,强有力的吸引点、亮点才能达到第三商圈有效的效果,这个就是要高端策划人经过多年的经验才能创造出的价值)的客群,这是在项目规划前就要去思考的。在了解目标客群之后,要找出吸引人群的故事,游客来的时候才会平衡。游客来之后会走到每一个小镇的角落,所以我们要策划出来不同的工具,把人流平衡到每个水平和竖向的每个区域;我们可以依靠电梯、楼梯、LED灯、特色陈设等对人流进行规划设计。
  
  要对资源进行有效利用,避免资源的浪费。要看到运营的核心作用,而规划、设计等是围绕运营来做的,比如项目的可达性,外国游客要来,机场有没有游客的接送服务等。
  
  Q:确实,文旅项目的运营需要一个中长期的盈利模式。那么,您对于中国文旅商业的模式有何感触和建议?
  
  A:中国文旅商业将迎来很好的发展机遇,但不能一味盲目的涌进去,中国出国人群1亿多,但还有近13亿人没有出过国,能不能把好的景观、文旅、历史文化这些资源利用好,包装好是项目吸引游客的关键点。
  
  中国内需还是很大,但也面临老龄化等问题,这是一个很大的市场,而开发商没有用心去做产品,表现在:
  
  第一,最大问题是服务。比如西安国际游客众多,具有世界级旅游资源但没有充分利用好。每一类的服务都没有专业地、系统地去研究。
  
  第二,陕西有很多景点,很多没有好的交通可达性,项目的亮点没有发挥出来。例如:可以做一些自然和人流的交互,如滑雪场等。
  
  再如,酒店是最不创新的行业,也受到民俗的冲击,而从购物中心零售业的角度看,如何避免标准化流程的束缚对创新的负面影响,从而留住人群消费等,这就又回到了一个模式的问题。
  
  Q:以您丰富的项目实操经验来看,中国的商业开发遇到了哪些问题,如何进行规避?
  
  A:进行项目实际市场调研策划必不可少,未来3-5年里要开的购物中心都有哪些?我们项目与竞争对手的差距在哪里?这些都要弄清楚。项目的定位要差异化,自身特色定位要弄清楚;弥补所有竞争对手的不足,因此为基础打造自己差异化的优势,也可以发挥补充配合优势,把消费者需求做细做深,然后进行开发。
  
  Q:在您看来,未来文化旅游行业将朝怎样的方向发展?文创文旅+商业地产的发展趋势又是怎样的?
  
  A:目前,市场上大型旅游产品线有:主题乐园、古建筑、特色小镇等。
  
  1.主题乐园方面,可以吸引绝佳的人流,但投资风险也是很大的;
  
  2.古建筑方面,会面临历史文化、重建再造等问题,应该对其进行保护,使其变成非常有体验感的东西;
  
  3.特色小镇方面,我们需要把区域民俗文化、自然景观利用起来,产业小镇可以带动就业,但需要有很好的盈利模式,如巧克力小镇,就可以延伸以原料-种植-品种细化的多方面体验式的服务。例如某开发商在做特色小镇,但是他没有这些资源。
  
  最重要的是做旅游产品必须要明白自己的客群从哪里来,从怎样的渠道来,对交通的可达性进行引导,以及如何规避风险等。
  
  Q:最后,请您谈一下SRE未来的发展战略。
  
  A:中国650个城市,我们已经调研了近100个,在未来的发展中:
  
  我们首先会继续进行调研;其次,我们在中国已经有很多成功的案例和业绩,下一步如何帮开发商解决有问题的物业问题是我们重点考虑的。未来的市场,资产的盘活必不可少,我们会充分利用并组织科技的、境外的营销管理经验,把一大批基金资源、商家资源、营销资源、成功的流程和方法等带入中国带入市场带入行业,同开发商一起把未来的购物中心、零售做好。
  
  在企业的包装退出机制方面,我们也将整合资源,对一些需要服务的企业做必要的包装,找到合适的退出机制(上市等服务),谢谢!

(责任编辑:李铁民)
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关键字:地产发展 问题 规避 战略
 
 
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